В покупке гаража есть свои подводные камни, нюансы, которые нужно учитывать. В нашей статье расскажем о том, как купить гараж, какие риски бывают при оформлении данной сделки. Также рассмотрим тему, какие документы необходимы при покупке, ответим на другие часто задаваемые вопросы по теме приобретения гаража.

 
 

 

kak kupit garazh

Содержание:

  1. Риски при покупке гаража
  2. Важные моменты при оформлении сделки купли-продажи гаража
    - Отсылки на законодательные акты
    - Проверка права собственности
    - Где регистрируется сделка
  3. Варианты приобретения
    - Собственник – частное лицо
    - Покупка гаража в ГСК (гаражно-строительный кооператив)
    - Приобретение у долевого собственника
  4. Какие документы нужны при покупке гаража
  5. Как без проблем оформить покупку гаража
    - Требования к продающей стороне
    - Детали заключения договора
  6. Пошаговая инструкция
  7. Сроки, пошлины и прочие советы
  8. Рекомендации будущему владельцу
  9. Часто задаваемые вопросы о покупке гаража

Риски при покупке гаража

Покупая данный объект недвижимости, автовладелец должен обезопасить себя от возможных рисков.

Их может оказаться не меньше, чем при приобретении квартиры в доме или загородного коттеджа.

 



Перечислим некоторые из них:

  1. Покупатель может использовать гараж в своих целях, но не будет чувствовать себя в нём полноценным хозяином. Купленную недвижимость нельзя будет оставить в наследство, подарить или продать из-за отсутствия важных документов.
  2. Полное отсутствие документации на постройку объекта позволит считать его самостроем. Городские власти в любой момент могут снести такое строение.
  3. В случае смерти бывшего хозяина гаража у него могут объявиться наследники. Они вправе потребовать права на проданный без их ведома объект при отсутствии определённых документов.
  4. Бывают случаи, когда покупатель приобретает недвижимость не у настоящего хозяина, а мошенников, не имеющих нужных или предъявляющих поддельные документы на гараж.

Основные проблемы у покупателя возникают по причине того, что он в спешке, по незнанию, халатности не требует наличия полного пакета документов.

Также отметим, что приобретение гаража в кооперативе существенно отличается от покупки такого же объекта недвижимости у частника.

Мы перечислили только основные риски, которые могут возникнуть при оформлении покупки гаражного строения.

Чтобы избежать их, нужно учитывать определённые нюансы во время совершения данной операции.

Важные моменты при оформлении сделки купли-продажи гаража

Рассмотрим важные моменты, которые возникают при оформлении сделки купли-продажи гаражного строения в кооперативе.

Покупка в ГСК имеет свои подводные камни, требует серьёзных временных затрат.

Дело в том, что в этом случае потребуются документы на земельный участок, на котором находится гараж. Получить их возможно не так быстро, как хотелось бы.

Упрощённым вариантом решения проблемы может стать договорённость участников сделки о выходе из состава кооператива бывшего владельца гаража и вступление в него покупателя.

Для этого необходимо получить разрешение от председателя ГСК, написав заявление на его имя.

Добившись согласия, можно заниматься денежным вопросом сделки.

Однако в этом случае есть такой нюанс.

Покупатель не сможет стать полноправным владельцем объекта, не внеся полностью паевой взнос.

Только после этого он сможет получить документы, подтверждающие его права на гараж.

Отсылки на законодательные акты

Приобретение гаража в кооперативе регламентируется законодательно актами:

  1.  «О госрегистрации недвижимого имущества» 218-ФЗ (13.07.2015 г., последняя редакция 25.11.2017 г.). Материалы изложены в третьей главе под названием «Кадастровый учёт».
  2. 51-ФЗ (30.11.1994 г., последняя редакция 29.12.2017 г.). В ГК РФ (п.4. ст. 218) указывается, что член ГСК получает права собственности на недвижимость, если он имеет пай в кооперативе, платит исправно взносы.

Именно эти законодательные акты указываются в виде ссылок при оформлении сделки купли-продажи.

Рекомендуется изучить их для того, чтобы быть в курсе происходящего.

Также следует при покупке учитывать статьи 177, 178 Гражданского Кодекса РФ.

В них говорится, что данная сделка может быть зарегистрирована с лицом, достигшим совершеннолетия и являющийся дееспособным.

Проверка права собственности

Важным моментом покупки гаража в ГСК является проверка прав собственности на недвижимость.

Сделка может быть оформлена, если у продающей стороны есть в наличии все нужные документы.

Необходимо обязательно затребовать выписку из ЕГРП о регистрации направо собственности.

Также следует изучить документацию о земельном участке, находящемся под гаражом, его возможной приватизации.

Где регистрируется сделка

Процедура оформления недвижимости, в том числе гаражного строения, регистрируется в Росреестре.

Для этого нужно приготовить требуемые документы, затем предъявить их в данную государственную организацию.

Для проведения процедуры составляется договор или купчая.

В том случае, если гараж находится не в долевой собственности, подписывать договор можно без заверения нотариусом. Можно обратиться по этому поводу в МФЦ.

Правление ГСК должно зарегистрировать смену пайщика, но только в том случае, если продавец гаражного строения не оформил право на имущество.

Факт правовой передачи оформляется в реестре ЕГРП.

Только пройдя все перечисленные стадии, сделку можно считать совершённой.

Варианты приобретения

Приобрести гараж можно у частного собственника, в гаражно-строительном кооперативе, а также при его нахождении в долевой собственности.

Выставленный на продажу гараж может быть:

  1. Установлен отдельно.
  2. Входить в состав ГСК.
  3. Быть самостроем.

Для того, чтобы купить любой из перечисленных объектов, нужно соответствующее оформление.

Самый сложный путь законного приобретения гаражного строения – последний.

Чтобы юридически оформить право собственности на самострой, следует обратиться в судебные инстанции. Если такое действие не будет сделано, гараж в любой момент могут снести.

Перед оформлением особое внимание нужно уделить земельному участку, на котором стоит гаражное строение. Он должен быть обязательно приватизированным.

Расскажем, как оформить сделку, покупая гараж у владельцев с различной формой собственности.

Собственник – частное лицо

Это – наименее сложный вариант приобретения, тем не менее и у него есть свои интересные нюансы.

При передаче права собственности от продавца к покупателю необходимо выполнить определённые действия.

Отдельный гараж

Продавец должен:

  1. Передать новому владельцу по акту всю документацию на земельный участок, строение и т. д.
  2. Сделать запрос в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) о цене на данный объект недвижимости. Отметим, что эта справка действительна в течении двух месяцев.
  3. Разработать и документально оформить договор между покупателем и продавцом, устраивающий обе стороны. Для облегчения задачи можно воспользоваться типовыми образцами договоров, которые можно найти в интернете. Следует только добавить в них нужные для конкретного случая пункты.
  4. Написать расписку о факте получения денег в присутствии третьего лица. Они могут быть переданы от покупателя наличными или отправлены на банковскую карту продавца.
  5. Оформить акт о передаче данного имущества.

Покупателю, приобретающему гараж у частного собственника, нужно также выполнить определённый порядок действий:

  1. Сделать запрос в государственный реестровый орган по поводу законности продажи продавцом данного объекта.
  2. Принять от продающей стороны документы на объект, свои данные. Они потребуются для оформления договора. Покупателю достаточно иметь при себе паспорт.
  3. Изучить договор, при необходимо внести в него поправки, подписать его.
  4. Оплатить сделку любым устраивающим обе стороны способом. На практике до получения выписки из органа регистрации права собственности оплачивается первая половина, после выдачи документа собственности – вносится вторая половина суммы.
  5. Оплатить государственную пошлину за оформление сделки, подать заявку в реестровый орган ЕГРП на получение выписки о собственности.

Сделка будет считаться состоявшейся, если все названные пункты будут выполнены.

Покупка гаража в ГСК

При покупке гаражного сооружения в кооперативе, его новый владелец должен стать членом этой организации. Это – обязательное условие.

Гаражный кооператив

Покупателю нужно учесть такой нюанс, как правило, он не становится собственником гаража и земельного участка, так как место, где находится строение, может находиться в аренде.

Поэтому будущий владелец должен уточнить сроки. Обычно аренда земли под ГСК даётся на пятьдесят лет.

Знание этого факта поможет решить вопрос о целесообразности покупке гаража в данном кооперативе.

Вполне возможно, что аренда вот-вот заканчивается, ГСК закончит свою работу.

Власти вправе после этого снести гаражный массив, деньги покупателя в этом случае пропадут.

Также нужно иметь в виду, что для возможной продажи в будущем новым владельцем гаража, ему нужно оформить сделку в БТИ, получить в этой организации технический паспорт.

Приобретение у долевого собственника

При оформлении гаража в ГСК, собственниками которого является несколько организаций или лиц, необходимо заручиться согласием всех совладельцев кооператива.

Об этом говорит статья 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В том случае, когда у гаража есть не один хозяин, необходимо получить письменное согласие от каждого из них на оформление данной сделки.

Нужно иметь в виду, что начиная со второго июня 2016 года согласно статье ФЗ-172 процесс сделки с долевыми собственниками должен производиться у нотариуса.

Только после этого она оформляется в реестровой организации.

Какие документы нужны при покупке гаража

Итак, вариант для покупки гаражного строения выбран, можно приступать к следующей стадии процесса: сбору документации.

Перечислим документы, которые будут нужны для законного приобретения дома для автомобиля:

  1. Договор купли-продажи (три экземпляра).
  2. Паспорта граждан Российской Федерации обоих участников сделки.
  3. Паевая книжка от ГСК о внесённых взносов, имеющихся задолженностях.
  4. Разрешение на совершение сделки от правления гаражного кооператива.
  5. Членская книжка ГСК.
  6. Выписка из кадастра (при наличии).
  7. Технический паспорт.
  8. Справка, полученная в госкадастре об отсутствии арестов, долгов.
  9. Документ о праве на собственность (при наличии), в ином случае договор аренды.
  10. Кассовый чек оплаты государственной пошлины.
  11. Документация на земельный участок под гараж.
  12. Заверенное нотариусом согласие супруги (супруга) при совместном имуществе.
  13. Акт приёма-передачи.

Если сделку проводит с какой-либо или с обеих сторон поручитель, он (они) должен иметь документ (паспорт), удостоверяющий его личность. К нему должна быть прикреплена нотариально заверенная доверенность.

Также в качестве информации предоставим список документов, требуемых при оформлении сделки с продавцом, собственником строения:

  1. Кадастровый паспорт с указанными техническими показателями участка земли, на котором находится данное гаражное строение.
  2. Документ, рассказывающий об особом статусе земельного участка.
  3. Согласие на продажу гаража супруги собственника, в том случае, если объект был куплен в браке.
  4. Документы подтверждения собственности участка, постройки.
  5. Акт, который подтверждает факт приёма-передачи гаража.

Наличие всех перечисленных документов и справок позволит беспрепятственно совершить сделку.

Как без проблем оформить покупку гаража

Документы на покупку гаража

Собранные документы помогут без проблем оперативно оформить покупку гаража.

Однако не всегда для совершения подобной сделки удаётся подготовить нужные бумаги.

В сборе справок законному владельцу, продающему гаражный бокс, поможет обращение в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).

В этой организации подготовят и выдадут нужные документы.

Если покупка делается у первого владельца гаражного строения кооператива, приватизирующего его, то для оформления нужно попросить его, чтобы тот обратился в правление ГСК для сбора необходимых документов.

Ему следует получить от ГСК:

  1. Договор по аренде земельного участка под гараж.
  2. Устав ГСК.
  3. Документ, который разрешает строительство на земле кооператива.
  4. Бумагу, позволяющую введение в эксплуатацию гаражных боксов.
  5. Протокол собрания, на котором был выбран председатель кооператива.
  6. Выписку из инвестиционного фонда о погашении пая.
  7. Разрешение председателя организации на приватизацию гаражного строения (при наличии нескольких долевых совладельцев – согласие каждого из них).

На основании собранной документации будут оформлены технические и кадастровые акты.

Последние нужны будут для выполнения приватизации гаража в будущем, а также для возможной сделки с отчуждением.

Требования к продающей стороне

Рассмотрим требования, которые может предъявить покупатель к продавцу:

  1. Владелец должен показать ему в подлиннике право на собственность. В случае его отсутствия, для того, чтобы получить данный документ, следует обратиться в Росреестр. При этом необходимо оплатить пошлину оказания услуги. Заодно покупатель в этой же организации может уточнить примерную стоимость данной недвижимости на рынке.
  2. Получить информацию о земельном участке, на котором находится гаражный бокс. Здесь имеется в виду: сдаётся ли она в аренду или приватизирована. В первом случае следует обязательно узнать о сроках аренды, иначе в случае скорого завершения покупатель может остаться ни с чем.

Продающая сторона обязана по требованию покупателя предоставить техническую и кадастровую документацию, подтверждающую право на собственность. К примеру в техническом паспорте должна стоять отметка из БТИ.

Детали заключения договора

Итак, собрав нужный пакет документов, выяснив все обстоятельства заключения сделки, можно приступать к подписанию договора.

В нём должны присутствовать следующие понятия:

  1. Конкретное перечисление данных участников сделки.
  2. Адрес и технические характеристики гаражного сооружения, прочие параметры.
  3. Стоимость объекта купли-продажи, сроки оплаты.
  4. Обязанности, права, участвующих в сделке сторон.
  5. Действия при возможных форс-мажорных обстоятельствах.

Данный договор подписывается собственноручно обеими сторонами. Документ заверяется нотариально только в том случае, если этого потребует одна из сторон.

В случае, если собственник гаража владел недвижимостью меньше трёх лет, взимается налоговый сбор. При владении свыше трёх лет такая оплата не делается.

Пошаговая инструкция

Обобщим приведённую информацию, предоставим пошаговую инструкцию покупки гаража в кооперативе.

Как приобрести гараж у частного лица, мы описали в нашей статье выше.

Алгоритм действий

Шаг №1. Сбор пакета документов, подтверждающих единственное владение или долевую собственность на гаражное строение.

Шаг №2. Получение согласия дольщиков кооператива на куплю-продажу. Протокол подписывается председателем ГСК.

Шаг №3. Получение согласия от супруги (супруга) в случае, если недвижимость была приобретена при совместном проживании супругов на основании СК РФ ст.35.

Шаг №4. Покупатель проверяет подлинность полученной документации, производит осмотр самого гаража.

Шаг №5. Обговариваются нюансы оформления, стоимость, условия и сроки оплаты. Составляется черновой вариант договора.

В некоторых случаях: невысокий спрос на недвижимость, небольшая цена бокса, один владелец без дольщиков, то возможно сразу оформить основной договор. Он же может стать актом на проведённую сделку, однако это обговаривается сторонами и прописывается в договоре.

Шаг №6. Покупающая сторона вносит установленной по договорённости между сторонами задаток, часть суммы, гаражный бокс снимается с торга.

Сроки, пошлины и прочие советы

Отметим нюансы, которые нужно обязательно учитывать участникам проводимой сделки купли-продажи гаражной недвижимости:

  1. В соответствии с Федеральным Законом №218 ст. 16. ч.1 «О госрегистрации недвижимого имущества», определены сроки рассмотрения заявления по оформлению приобретения недвижимости. На это регистрирующей организации отводится семь дней.
  2. Если в документах обнаружится неточность, ошибка или пакет будет неполным, то процесс рассмотрения может увеличиться до месяца. В случае обращению в суд по поводу сделки дело может затянуться на три месяца. Поэтому крайне важно тщательно подготовить документацию, не допускать в ней ошибок.
  3. Для принятия дела на рассмотрение в госоргане необходимо оплатить пошлину 2000 руб. Она не оплачивается при нотариальном заверении купчей. К пакету документов должен обязательно быть приложен кассовый чек.
  4. При покупке гаража следует соблюдать бдительность. Рынок недвижимости изобилует мошенниками различного формата, имеющими опыт в проведении своих нечистоплотных замыслов. Также следует самому покупателю не совершать противоправных действий, в результате которых сделка может быть признана незаконной, а сам объект перейти к государству.

В связи с последним пунктом хочется привести пример случаев, когда сделка может быть признана в судебном порядке несостоявшейся:

  1. Данная недвижимость арестована.
  2. Сделка была совершена не с адекватным гражданином: алкоголиком или наркоманом, в которой последний выступал в качестве продавца.
  3. Цена приобретения недвижимости была незаконно увеличена или, наоборот, уменьшена.
  4. Договор заключался с не правомочными продавцами.
  5. Правила оформления сделки грубо нарушались.
  6. При оформлении купли-продажи отсутствовали важные документы.
  7. Договор не был зарегистрирован в органе государственной регистрации.
  8. Нельзя совершать даже малозначительную по сумме денег сделку на основании только устной договорённости. Договор между сторонами о купле-продаже должен быть зафиксирован на бумаге, подписан обеими, принимающими участие в сделке, сторонами.

Только письменно оформленное соглашение подтвердит законность права на собственность любого гаражного бокса.
Также нужно запомнить, что если покупатель в момент оформления сделки совершал законные действия, а продавец, напротив, вёл себя не по закону, к примеру, утаивал, что имущество находится под арестом, то вся вина в этом случае возлагается только на продавца.

Рекомендации будущему владельцу

В этой статье мы дали информацию о том, как нужно законно, без проблем, купить гараж.

Обобщим наши рекомендации:

  1. При приобретении нужно соблюдать законность, следовать правовым нормам.
  2. Внимательно проверять документы о праве собственности продавца.
  3. Знать место регистрации сделки.
  4. Собирать требуемый в полном объёме пакет документов для купли-продажи.
  5. Помнить о рисках данной операции, не совершать ошибок.
  6. Узнавать у продавца всю необходимую информацию.
  7. Помнить о порядке действий по оформлению сделки.
  8. Изучить нюансы заключения договора.
  9. Обезопасить себя от мошенников.

Только законно проведённая сделка с соблюдением всех нюансов при оформлении избавит покупателя от негативных последствий.

Ответы на часто задаваемые вопросы о покупке гаража

 



Что нужно знать при покупке гаража в кооперативе у собственника?

При покупке необходимо выяснить, является ли продавец собственником недвижимости.

Также следует получить документальную информацию на земельный участок под гаражом.

Во избежание неприятностей нужно узнать сведения о том, не находится ли данный гараж или земельный участок под арестом, в залоге.

Можно ли продать гараж без земли под ним?

По Земельному Кодексу, действующему в Российской Федерации (ст.1, п.1, подпункт.5), поясняется, что существует единство участка земли и расположенного на нём строения.

Продать гараж без земли законно возможно, но только в исключительных случаях.

Как выйти из гаражного кооператива если гараж в собственности?

Перестать быть членом гаражно-строительного кооператива, имея в собственности гараж, реально.

Для этого нужно написать заявление на имя председателя, несмотря на то, если он, а также члены правления ГСК возражают против выхода.

Кооператив может в таком случае отключить от гаража заявителя электроэнергию, однако его владелец может за свой счёт провести электропроводку.

В заявлении нужно указать, что данный шаг владелец гаража делает по собственному желанию, можно указать причину.

Вполне естественно, что задолженностей перед ГСК у хозяина гаража на момент написания заявления не должно быть.

Правление должно рассмотреть подобное обращение в течении 14 дней.

Когда лучше покупать гараж?

Лучшее время для приобретения гаражного строения – весна или осень.

В это время тают снега или идут затяжные дожди. Это позволит увидеть является гараж затопляемым или с ним всё в порядке.